Veröffentlichung

01.2017
Mietzinsminderungsanspruch bei Mängeln des Mietgegenstandes

Bei nicht gehöriger Erfüllung des Mietvertrages kann der Mieter nach seiner Wahl den Vermieter entweder auf Zuhaltung des Vertrages (Erschaffung und Erhaltung des bedungenen Gebrauchs, Unterlassung der Störungen usw.) anhalten, gemäß § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten, oder sich (zunächst) mit der Zinsbefreiung bzw. –minderung nach § 1.096 Abs 1 ABGB begnügen.

Voraussetzung für eine Mietzinsminderung ist entweder ein Mangel des Mietgegenstandes selbst oder ein vom Vermieter gesetztes, zumindest aber von ihm zu vertretenes Verhalten, durch das die Benützung des Bestandsgegenstandes beeinträchtigt oder behindert wird.

Das Ausmaß des Mietzinsminderungsanspruches ermittelt sich unter Berücksichtigung von Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes.

Der Mietzinsminderungsanspruch umfasst alle Bestandteile des Mietzinses, demgemäß auch die Betriebskosten.

Wenn nun ein Mangel am Mietobjekt vorliegt, muss der Mieter von seinem Mietzinsminderungsrecht sofort Gebrauch machen bzw. darf er den Mietzins zumindest nicht vorbehaltlos zahlen.

Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist es nämlich so, dass die vorbehaltlose Zahlung des gesamten Mietzinses als Verzicht auf den gesamten Mietzinsminderungsanspruch gewertet wird.

Dies bedeutet, dass nach vorbehaltloser Zahlung des gesamten Mietzinses ein Mietzinsminderungsanspruch nicht mehr geltend gemacht werden kann, auch wenn ein solcher bestanden hätte.

Wenn demgemäß ein Mangel vorliegt, muss der Mietzins schon ab dem Monat, in welchem der Mangel erstmals auftritt, gemindert werden bzw. muss der Mietzins zumindest unter Vorbehalt der Geltendmachung eines Mietzinsminderungsanspruches bezahlt werden.

Die Judikatur des Obersten Gerichtshofes zum Ausmaß des Mietzinsminderungsanspruches ist zahlreich und muss in jedem einzelnen Fall geprüft werden, in welchem Ausmaß der Mietzinsminderungsanspruch besteht.

Wenn zuviel an Miete zurückbehalten wird, stellt dies nämlich für den Vermieter einen Grund dar, das Mietverhältnis aufzulösen und kann er dann die Räumung gerichtlich begehren.

Es ist demgemäß auch von enormer Wichtigkeit, die Miete nicht unangemessen zu mindern.

Bei Schimmelbefall hat die Rechtsprechung beispielsweise ausgesprochen, dass bei einer oberflächlichen Schimmelbildung im Anfangsstadium gar kein Mietzinsminderungsanspruch besteht, bei einem Schimmelbefall im Badezimmer ein solcher von 10 %, bei einer Schimmelbildung in Küche und Kinderzimmer ein solcher von 25 %, bei einem großflächigen Schimmelbefall, der als Gesundheitsbedrohung für die schwangere Mitbewohnerin empfunden wurde, ein solcher von 33,3 %, bei einem erheblichen Schimmelbefall in der ganzen Wohnung ein solcher von 75 %, bei einem gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall in zwei von drei Haupträumen der Wohnung sogar ein solcher von 100 %.

Bevor demgemäß der Mietzins gemindert wird, ist es jedenfalls ratsam, eine umfangreiche Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

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